南澳州132签证房地产开发的选项

南澳州自从开放132签证持有人开发房地产来满足132的2年监管后,很多客户来咨询南澳132的房地产开发怎么搞。虽然132房地产开发会要求有一个有2年以上房地产开发经验的合作伙伴。132签证持有人会省不少的事情。但是像所有的生意一样,如果不了解生意,亲历亲为,赔钱的风险都是不小的。南澳州房地产开发的程序不算复杂,特别是这种百万级别投资的开发都属于小型开发。所以如果要选择这条房地产开发途径的商业移民,有必要了解一下南澳的地产开发程序。

澳洲房地产开发依据的主要法律是Development Act 1993,和根据这个法律制定的法规 Development Act 2008. 当然根据开发的地点和开发的性质还会涉及比如 coast protection Act 1972, Liquor Licensing Act 1997, Mining Act 1971, River Murray Act 2003, Native vegetation Act 1991, Heritage places Act 1993 等等。

在2021年会有一个新的法律 Planning , development and infrastructure Act 2016 开始执行。新法案开发的程序会有不同。

房地产开发之前,一般需要拿到一个叫开发许可的东西Development Approval. Development Act 1993 第32条规定

S32 subject to this Act, no development may be undertaken, unless development is an approved development.

如果没有拿到DA 就开发是违法行为,属于违章建筑,和中国一样会被罚款并且要求拆除。

开发房地产之前,需要去查一下当地政府的development Plan 也就是发展规划,这个development 说明的是当地政府管辖的土地开发的具体要求。

你需要查一下你的开发地块位于当地政府council 的那个规划区域,比如你要开发住宅,那么要确认这个区域是不是可以开发这种类型的建筑的,规定是什么。如果你发现你要开发的项目是符合规划指南的,那么你这种开发行为是受到政府支持的,也叫做complying development, 开发许可都会拿到。如果你的开发行为不符合规划,一般拿不到开发许可。但是你如果认为你的开发其实基本上也是符合规划的,只是有一点点不符合,比如这里的地块大小要求300平方米,你的地块分割后只有290平方米。那你可以要求council 考虑通融,这种需要通融的开发叫做merit development.

一般的开发都在当地政府council 审批。当地政府根据当地开发规划和residential development code 的要求,决定你的开发专案是否可以通过。 这个residential development code 规定了你开发的最低要求,比如地点, 高度,大小,房屋的位置。如果你的开发符合就可以拿到development plan consent. 如果你真的要动工的话还需要building rules consent 和 land division consent, 这些consent 都收集齐了才可以换成Development approval(DA) 进行合法的开发。

building rule consent 是为了保证建造出来的房子是安全的,根据你要建造的房子不同,这个building rule 的要求也是不一样的,这个要求也是全澳洲统一的。也有私人的private certifier 代行这部分的政府职能,给你发building rule consent.

如果涉及分地,或者搞大项目,那么需要State commission Assessment panel (SCAP) 来进行审批。

 

 

 

 

发表评论