南澳州自从开放132签证持有人开发房地产来满足132的2年监管后，很多客户来咨询南澳132的房地产开发怎么搞。虽然132房地产开发会要求有一个有2年以上房地产开发经验的合作伙伴。132签证持有人会省不少的事情。但是像所有的生意一样，如果不了解生意，亲历亲为，赔钱的风险都是不小的。南澳州房地产开发的程序不算复杂，特别是这种百万级别投资的开发都属于小型开发。所以如果要选择这条房地产开发途径的商业移民，有必要了解一下南澳的地产开发程序。
南澳土地开发的法律环境
澳洲房地产开发依据的主要法律是Development Act 1993，和根据这个法律制定的法规 Development Act 2008. 当然根据开发的地点和开发的性质还会涉及比如 coast protection Act 1972, Liquor Licensing Act 1997, Mining Act 1971, River Murray Act 2003, Native vegetation Act 1991, Heritage places Act 1993 等等。
在2021年会有一个新的法律 Planning , development and infrastructure Act 2016 开始执行。新法案开发的程序会有不同。SA Planning Portal 可以查询最新的法律规定。在不久的将来Development 会被新系统的Planning and Design Code取代。 以后现在南澳的72个不同council 的develoment plan 都会统一，以后做开发就会比现在更加的容易。Planning and Design Code
南澳土地开发程序
土地开发一般先需要获取批准Development approval
房地产开发之前，一般需要拿到一个叫开发许可的东西Development Approval. Development Act 1993 第32条规定。S32 subject to this Act, no development may be undertaken, unless development is an approved development.。如果没有拿到DA 就开发是违法行为，属于违章建筑，和中国一样会被罚款并且要求拆除。曾经就有人因为违章建筑被罚款了$7000, City of West Torrens v Jessop [2010] SAERDC 25。
什么是开发活动是Development Regulations 2008 中的第四部分（s.4)规定的。
有些看起来不是development 的活动也需要DA，有些看起来是开发的活动却不需要DA。 Development Regulations 2008中的 Schedule 2 就列举了一些也算做开发的情况，比如地面上的充气游泳池。 而Schedule 3 就规定了不需要DA的情况。
开发中遇到的相应问题在 Development Regulations 2008.中也有相应的地方规定。
S6: 这里规定改变土地用途的情况
Reg.6A 这里规定如何处理大树 significant tree
Reg 6B这里规定地面上的充气泳池的情况。
Reg 16: 规定了如果开发商误导council 做出了错误的决定的情况。 City of Mitcham v The Chappel Investment Company Pty Ltd & The Smallacombe Investment Company Pty Ltd 以及[2009] SASC 23 都是讨论这种情况如何处理的判例。
开发项目的批准的评审机构
根据开发项目的不同可以从以下机构取得批准。 Reg. 38 and Schedule 10 规定了审批的机构。
- Council 市政府
一般是小型的开发项目的评审机构
- Regional development assessment panel 区域开发评估委员会
一般是边远地区的开发的评审机构
- State Planning Commission 省规划委员会 中的State Commission Assessment Panel
涉及分地，或者搞大项目，那么需要State commission Assessment panel (SCAP) 来进行审批
开发项目的通知义务和上诉权力
开发法案 S38: Public notice and consultation 规定开发的种类和相关的通知义务。根据Council 的 Development Plans 和 Regulation 32 and Schedule 9 ，南澳开发可以分为4类
- Category 1
In this case a Category 1 land division applies as there will not be more than 4 additional allotments (para2(f) or 5). There will be no public notification 不超过1分5
- Category 2
- Category 2A
- Category 3
常见的开发类别是1，2，3类。
如果开发项目是Category 1， 那么开发是不需要给任何人通知的。比如你的邻居House 翻新或者盖新房，那么就属于这类。你的邻居是不需要通知你的。如果只要council 批准了这个开发方案，你反对也是无效的。
如果开发项目是 Category 2 和3， 那么是需要给通知的。但是只要Category 3 类别的开发，收到通知的相关方才有权力表达不同意见，比如去ERD court 来反对你的开发。
如何给出通知？
开发法案 Regulations 33 和 34 给出了如何通知的规定。
Regulation 35 规定了如何提交反对意见, regulation 36 规定了申请人可以对反对意见作出答复，regulation 37 规定最终的裁决程序
房产开发一般的步骤
研究当地的规划方案（development plan)和政策区域（policy area) 的要求获得Development Approval
一般的开发都在当地政府council 审批。当地政府根据当地开发规划和residential development code 的要求，决定你的开发专案是否可以通过。 这个residential development code 规定了你开发的最低要求，比如地点， 高度，大小，房屋的位置。如果你的开发符合就可以拿到development plan consent. 如果你真的要动工的话还需要building rules consent 和 land division consent, 这些consent 都收集齐了才可以换成Development approval(DA) 进行合法的开发。
一般来说要想获得开发许可 Development approval，根据开发法案S33你的开发必须符合当地的规划取得 （Development plan consent) 并且你的建设必须符合要求 （building rules consent)
也有一些小型的开发只需要建设许可（building rules consent)就行。s.33(4a) (4b) & Reg. 5AA and Schedule 1A规定的开发类型就可以只取得建设许可。比如规定开发面积不大有40平方米（ total floor area not exceeding 40 square metres）又比如车库，游泳池，储水罐，太阳能电池板，内部装修，推倒旧房子等。
规划方案(development plan)的要求
开发房地产之前，需要去查一下当地政府的development Plan 也就是发展规划，这个development 说明的是当地政府管辖的土地开发的具体要求。南澳州的Development plan 可以在州政府的网站，也可以在各个council 的网站上找到。Development plans
买房调查研究工作做完之后，购买地块是开发的第一步。政府的规划（development control) 会影响到你所购买地块的用途。
你需要查一下你的开发地块位于当地政府council 的那个规划区域，这些信息你可以通过卖家提供的form 1 或者按照房产的地址去council 来查询，或者让你的过户师帮你做一个 council section 7 search。比如房产是保护建筑 (heritage listed) 或者土地上有大树 （significant tree) 这些因素都会影响你的开发计划。
政策区域 （Policy area）的要求
政策区域会规定房屋的最低要求，比如房屋最低的离马路的距离，最大的层数，最小土地面积，最小房屋面积。
根据你提出的开发计划和这个地区的规划方案就可能出现3种情况
- Complying development 符合规定的开发计划 Regulation 8A and Schedule 4
- Non-complying development 不符合规定的开发计划
- Merit development 可以酌情考虑的开发计划 也就是和规划差别不大的开发方案，Not seriously at variance.
比如你要开发住宅，那么要确认这个区域是不是可以开发这种类型的建筑的，规定是什么。如果你发现你要开发的项目是符合规划指南的，那么你这种开发行为是受到政府支持的，也叫做complying development, 开发许可都会拿到。如果你的开发行为不符合规划，一般拿不到开发许可。但是你如果认为你的开发其实基本上也是符合规划的，只是有一点点不符合，比如这里的地块大小要求300平方米，你的地块分割后只有290平方米。那你可以要求council 考虑通融，这种需要通融的开发叫做merit development.
Building rules 建设许可 S36相关规定
建设许可是关于房屋的建造是不是安全的一系列相关规定。building rule consent 是为了保证建造出来的房子是安全的，根据你要建造的房子不同，这个building rule 的要求也是不一样的，这个要求也是全澳洲统一的。也有私人的private certifier 代行这部分的政府职能，给你发building rule consent. Building rule 是不需要 Public notification 的。
具体规定可以去以下网站详细研究
https://plan.sa.gov.au/resources/building
如何进行分地
目前南澳的分地程序如下表所示
申请开发许可所需要的文件
一般的文件包括
- 房产证 certificate of title
- 符合要求proper 的图纸Plans drawing
- 大小的标记 （specifications)
- 申请费
有些council 已经开通的online 申请的渠道。
如果涉及到分地需要递交申请给State Commission Assessment Panel (SCAP)
申请建设许可所需的文件
- 申请费 Schedule 6: Fees see the formula in 1 (8)-(11) & 10
- 3个房屋Plan
- 房屋Plan 的相关需要 Requirements as to Plans etc Schedule 5 – more detailed than development plan consent
- 房屋建设保险
- 建设行业培训费
开发许可中评估机构最关心的几个问题
- What is the nature of the development 是什么样的开发
- Is it in fact development 是不是法律定义的开发
- If development is complying, so must be approved 如果是符合规定的开发就应得到批准
- If non-complying what process will followed 如果不符合规定就要拒绝
- What category is the development 是哪种类别的开发，需不需要通知相关方
- If merit then assess against the provisions of development 如果是可以酌情考虑的开发方案，需要参考相关开发规定。
评估机构会在 Reg 41 规定的时间内给申请人答复， 根据具体情况，一般是2到12星期。
客户实例
我们曾经有一个客户在 Walkerville 购买了一块土地。这个区域是居住风貌保留地区 （residential character zone） 其中的规划方案（Development Plan) 做了如下规定：
1 A residential zone ensuring the preservation of the existing desirable development patterns and built form. 此居住区需要保留现有的房屋建筑风貌。
2 Infill development, including affordable housing, that is designed to reflect the traditional character elements of the area, particularly as presented to the streetscape. 新开发的房产需要和原来的房产调性一致，特别是街面的房产。
3 Development that contributes to the desired character of the zone
开发项目需要对现有的区域的风貌有所帮助。
客户在这个区域开发必须考虑这个区域想要保留的风格 （Desired Character) 和这个区域包含的政策区域（policy area) 的要求。这客户一开始准备在这个区域开一个饭店，可以看出如果买这块地的话是不符合规划的，也几乎没有可能批准。
和132签证相关的开发额外要求
如果你觉得想进行商业房产开发项目来满足132签证的要求，在申请州担保的时候需要提供一份商业地产开发的商业计划书 （Business Plan)。此开发项目不可以作为出租用途，也不可以作为地产投资长期持有，必须要建好后2个月内放到市场上出售。在商业计划书上必须详细说明如何申请人的职责和如何参与此项目的日常管理。商业计划书还必须包括有一个超过2年经验的地产开发合作伙伴/顾问。南澳州从事地产开发需要有相关的执照，可以在以下网址搜索合作伙伴的资质。
https://www.sa.gov.au/topics/business-and-trade/licensing/licence-check
南澳州希望从事地产开发的申请人可以长期从事地产开发，而不是仅仅用来满足州担保的要求。
申请132地产开发州担保所需要的文件
- 开发地块的地址
- 开发项目的预算
- 开发项目融资的构成
- 土地证 CT
- 预计开工和完成的日期
- 申请人在项目中管理职责的介绍和申请人背景能胜任这份工作的解释
州政府最近的地块都可以接受1分2 或者1 分3 的这种开发。中介出售这种地块给客户会收取项目总价值1.5%到2%的中介费用。一般项目的盈利情况在年化10%到15%。 合作方如果提供保本协议，那么项目盈利可能只有5%左右，提供保本协议的合作方会拿到10%左右，当然合作方也会承担相应的亏损风险。
申请人在登陆后需要和州政府报告，并且每6个月去汇报项目进展情况。申请人在和州政府会面前需要准备投资的证据，比如：
- 购买地块的交易记录
- 各种和地块相关服务的交易记录，比如过户师账单，勘察账单，设计账单，建造材料账单，市场推广和销售费用账单，雇员工资，建造工程费用账单和相应的承包商的承包合同。
如果项目进展缓慢，南澳州政府可以取消对用此地产开发项目来申请签证的背书，如果不幸出现了这种情况，那么申请人就需要来满足其他的州政府要求，比如出口，雇人等等。
志杰移民是南澳州很少的同时涉及房产过户和移民签证领域的中介，如果你考虑做132的地产开发项目，选一个既精通移民局签证要求，又了解南澳房地产开发要求的中介无疑是最佳选择。
参考法律判例
一个想进行前后分地被拒的案例
Kelly v The Corporation of the City of Norwood Payneham and St Peters (No.1) [2015] SAERDC 18
一个一分3被拒的案例
Mileto v City of Port Adelaide Enfield [2014] SAERDC 39