南澳州签订的商业租约都要遵守Retail and Commercial Lease Act 1995 的要求,如果租约的条款和法律的要求不一致,那么会导致租约上不一致的条款作废,或者导致整个租约作废。
这个法案的主要内容包括。
1 商业租约至少5年起,这个5年是包括续签的时间。比如,一个租约是1年,但是可以续签4年。这个租约是符合法律要求的。
志杰顾问一般建议,对租户来说,租约一开始不要签的太长。续签的时间可以多一些。如果租户签订了一个10年的合约,做了第一年以后发现生意不好,想退租,那么房东是可以不同意并且让你支付后面9年的房租的。所以取决于你的立场,这个租约的构成是签订商业租约的焦点之一。
2 关于holding over , 也就是租约一个阶段后,租客不想搬走,但是有不想签订新的合约。想观望一阵。租约中一般会有Holding over 的条款,允许租客在搬走前提前30-90天通知房东。但是这里有一个 Pastina Pty Ltd v Hosanna Excelsis One Universal Church INC [2019] 的判例法规定,如果房客holding over 的时间超过6个月,那么自动会进入一个新的5年的租约。如果你是房东的话,想要租客搬走,但是暂时没有找到租客,同意租客holding over,租客可以利用这个判例法,6个月后要求一个新的5年租约。
如果你是房客,实际上是想搬走的,但是超过了6个月,房东可以利用这个判例不让你搬走。 所以志杰顾问不建议利用这个holding over , 要再租多少时间,双方讲清楚,不要占小便宜吃大亏。
3 准备租房合同的时候,房东给一个proposed lease 给租客并且给租客一个disclosure statement.如果租客没有拿到这个disclosure statement, 可以随时毁约。 所以作为房东,这个disclosure statement 一定要第一时间交给租客。
4 这个proposed lease 上的terms and conditions 是有法律效力的。如果对这个proposed lease 上的条款不满意,一定要提出来,切不可想当然认为没有法律效力。
5 proposed lease 上的一切不包括的事项今后都会产生争议。 比如现在房子的灯是坏的,房客一定要在搬进去之前让房东修好,一旦签订了合同,如果合同上没有这些明确规定的事项,房东都可以不负责。而且租房合同一般是房东提供的,任何有争议的事项,实际解释权都在房东那里,因为合同里面的一些条款就是为这种不明确的模糊地带准备的。 地毯,墙壁,设备,玻璃,门。各个细节,如果有必要的话,都需要在合同里面明确。退租达到的标准也需要在合同里面明确。
6 在每个财年的3个月内,房东必须给租户一份关于除了租金外其他分摊费用的报告,这个报告必须是经过审计的。
7 在购物中心的租户是有更新lease 的优先权的
8 当合同转租以后,现在的租户需要给新来的租户提供一份disclosure statement. 现在的租户仍然对房东2年内负有连带责任。
建议如果需要商业租约的客户考虑看一下SASBC的网站了解一下
https://www.sasbc.sa.gov.au/retail_leasing