在澳洲购买房产要注意什么

购买新房的时候千头万绪,有很多事情需要注意。也有可能由于太忙挂一漏万,忘了重要的事情。以下事情是我们认为比较重要的事情,需要优先考虑。

1 房屋保险

房屋保险可以保证在交易过程中,房屋出现了损毁都可以不影响买方的正常购买。在房屋损毁的责任上,各个州对这个时间点的划分是不一样的。

NSW: 在交割(settlement)后买方对房屋的损毁负责。

VIC:在交割(settlement)后买方对房屋的损毁负责。

QLD: 在签订合同后第二个工作日5点后,买方对房屋的损毁负责。

SA:  在签订合同后,买方立刻对房屋的损毁负责。

WA: 在买方支付了全款或者买方控制了房产以后,买方对房屋的损毁负责。

ACT:在签订合同后,买方立刻对房屋的损毁负责。

TAS:在签订合同后,买方立刻对房屋的损毁负责。

NT:在买方支付了全款或者买方控制了房产以后,买方对房屋的损毁负责。

购买房屋保险不是法定的要求。但是贷款银行可能会要求你必须购买房屋保险。一般来说如果房子是strata title apartment, 你不需要自行购买房屋保险,strata corporation 会购买这种保险,你只需要支付strata fee 就可以。因为从法律上说,strata title 的房产你拥有的只是房屋里面的空间,屋顶,墙壁都是业主们共有的。

2 购房人的签证身份 citizenship title

在澳洲如果费PR或者公民购买不动产是需要澳洲的海外投资监管局批准的 (FIRB)

海外投资者在取得澳洲不同产权之前就需要得到FIRB的批准。取得产权的方式可以多种多样包括签订一个Unconditional 的购买协议或者融资租赁购买等等。所以如果是非澳洲永久居民的海外投资者,在购买不动产的签订合同的时候需要额外在多一个条件,就是subject to condition on receiving foreign investment approval. (必须得到FIRB的批准)一般FIRB的审理时间是30到40天内。

但是并不是所有人非永久居民(非PR)都需要得到FIRB的批准的。其中最容易被误以外需要FIRB批准的人群是澳洲PR或者citizen的配偶,其实澳洲人的配偶如果和澳洲人一起购买房产作为joint tenants 是不用获得FIRB的批准的。Joint tenants 就是夫妻双方共有不分彼此。区别于tenants in common 这种区分持股比例的所有权形式。

FIRB的申请针对 temporary resident (临时居民TR)和 Non-residents (非居民)有2套不同的标准。

对于TR以下情况FIRB可以批准

TR 分为2类,一类是持有超过12个月澳洲有效期签证的人士(注意这里并没有要求签证剩余的时间还有多久),另一类是已经在澳洲持有过桥签证并且申请了PR的人士。

TR一般可以被允许买一套二手房自住,但是要在离开澳洲3个月内卖掉这个房子 (ceases to be their principal place of residence), TR也可以购买新房,不限数量,但是每次购买都需要申请FIRB批准。新房的定义是没有人住过的房子或者如果是开发商开发的50套以上的小区房,那么居住时间不能超过12个月。值得注意的是翻新过的旧房子是不算新房的。如果推到旧房重建的一套房子也不算(因为房产的总供应量没有增加)。但是推到一套房子重建几套房子就可以算 (因为房产的总供应量增加了)。如果开发商有新房豁免证书(new dwelling exemption certificate) 那么TR购房者是不需要单独申请批准的。TR如果是购买空地开发一般是可以的,但是必须在4年内开发并且在开发成功后的30天内提交个FIRB相关文件 (final occupancy or builder’s completion certificate)。如果TR购买2手房做为开发也是需要FIRB的审批的,同样也是有不可以在开发前出租,和4年内完工比提交相关文件的要求。

TR 不可以购买二手房作为投资房产出租或者作为度假屋。

如果还没有确定购买具体的房产,那么可以向FIRB申请二手房购买豁免(Exemption certificate for established dwelling). 有了这个一般豁免以后,TR就可以在豁免的州或领地购买任意的二手房,只要价格不超过豁免的上限就行。 同样海外购房者也可以申请空地和新房豁免(residential land exemption certificate) 有了这种新房豁免,TR就可以在指定州购买任意的空地和新房。如果以上两种一般豁免同时申请,只需要按收费高的付一份申请费就可以。

FIRB申请费的链接

一般100万以下的房子是$5800的申请费,100万到200万的房子申请费是$11700

https://firb.gov.au/resources/guidance/gn29/

对于Foreign person 外国人以下情况可以批准

Foreign person 包括超过20%股份被外国人持有的实体或者Discretionary trust 的受益人有外国人都在FIRB眼里算是外国人。

对于外国人来说只可以购买新房,申请购买新房的许可可以得到批准

购买用于开发的土地可以得到批准,前提是必须在4年内开发和完工证明必须30天内提交FIRB

购买用于开发的二手房可以得到批准,前提是房产在开工前不能用于出租。必须在4年内开发完成和完工证明必须30天内提交FIRB。

对于2017年5月9日以后购买澳洲房产的外国人来说购买澳洲房产还有一项额外的义务,就是每年需要向ATO汇报Annual vacancy fee return.

https://www.ato.gov.au/general/foreign-investment-in-australia/how-to-complete-your-annual-vacancy-fee-return/#Completingyourvacancyfeeform

如果房产没有居住超过183天,那么是有annual vacanny fee 的,一般来说这个费用和申请FIRB的批准是一样的。也就是说100万的房产,一年不住的话,收费$5800左右

申请FIRB批准的申请表

https://www.ato.gov.au/general/gen/completing-the-residential-real-estate-application-form/

3 tenancy type 所有权结构

一般来说几个人一起购买房地产,tenancy type 可以有2种, joint tenancy 和 tenancy in common

Joint tenancy 的房产在一方过世以后,过世一方的权益自动转移到另一方,这就是所谓的right of survivorship, 幸存权, 一般来说选择这种的申请人是夫妻,与此对应的是 tenancy in common, 一方过世以后,一方的权益不会自动转移到另一方。一般来说朋友,亲戚共同投资会选择这种产权结构。

如果多人一起购买房产的时候要考虑选择适合自己的产权结构。

4 title insurance 产权保险

购房房产有可能会出现以下的风险,比如房产土地上有违章建筑,有非法占有对方的土地,有对方没有付完的税费,被诈骗或欺诈,在合同签订后房屋交接前的意外这些在你购买房产时候不知情的情况。

一般来说council 出具的building report 可以看出是否土地上有违章建筑,而survey report 测量师的report 可以看出是否有侵占邻居土地的情况。如果你的过户师没有查出来,或者report 是实际不符,那么title insurance 就能派上用场,可以向保险公司索赔。 保险公司会出钱帮你解决这些”title”问题,然后保险公司可能会向相关责任人追偿。作为业主就可以省心了。

5 Stamp duty 印花税

澳洲购房印花税会是一个比较大的成本,一般可能大约购房成本的5%。购房的时候合理规划可能可以从印花税上节省很多钱。各个州印花税的比率和征收时间也不一样,NSW,TAS  是房子交割以后(settle )以后3个月交,WA是settle 以后2个月交 , QLD是 settle 以后30天内交,ACT是settle 以后28天交,SA是settle 的当天交,NT是签订合同的60天内或settle 日先到之日交,一般来说以下几种情况可以节省印花税。

首次购房

澳洲州政府对于首次购房者是有一些补贴的。比如目前NSW对于首次购房,价格在$650000的不动产已经豁免的印花税。对于不动产在$650000 到 $800000的不动产有印花税减免。在VIC对于首次购房,对于价值在$600000 并且买了以后居住超过12个月的房产豁免印花税,对价值在$60000到750000的不动产有印花税减免。

购买新房

有的州对于新房是有提供印花税减免的,比如QLD,购买不超过$400000的土地用来新建自住房是可以有优惠的。在VIC购买一个土地建房打包合同作为自住房是有印花税减免的 off the plan concession。

买比较便宜的房子

由于印花税是累进税率,所以越便宜的房子印花税越低。

购买自住房

QLD 和WA 对于购买自住房的申请人提供优惠的印花税税率。$500,000左右的房子大概能节省$5000到$8000

老年人购房

ACT, NT和VIC 对老年人购房提供优惠的印花税税率

具体的各个州的印花税税率可以参考以下链接

NSW

https://www.nsw.gov.au/projects/a-fair-go-for-first-home-buyers

VIC

https://www.sro.vic.gov.au/first-home-owner

QLD

https://www.qld.gov.au/housing/buying-owning-home/advice-buying-home/transfer-duty/how-much-you-will-pay/concessions-on-transfer-duty/concessions-for-homes

WA

http://www.housing.wa.gov.au/housingoptions/homeownershipoptions/FirstHomeBuyers/stampduty/Pages/default.aspx

SA

http://www.revenuesa.sa.gov.au/grants-and-concessions

TAS

https://www.sro.tas.gov.au/property-transfer-duties

ACT

https://www.revenue.act.gov.au/home-buyer-assistance/home-buyer-concession-scheme

7 交接lease

根据澳洲的规定,如果租客是fixed term lease, 也就是租期是固定的这种lease, 那么租客可以一直住到租约结束。如果是periodic lease, 在土地买卖合同已经签署的情况下,那么租客至少有60天时间来搬家,如果合同还没有签署,那么租客至少有90天的时间来搬家。

8  Capital gains withholding clearance (12.5% clearance certificate )

对于购房者来说,如果房产的交易价格大于$750,000 那么购房者必须有卖方提供的capital gains withholding clearance certificate. 如果买房没有取得这个certificate, 买方必须代扣12.5%的房款给ATO。

https://www.ato.gov.au/general/capital-gains-tax/in-detail/calculating-a-capital-gain-or-loss/capital-gains-withholding–impacts-on-foreign-and-australian-residents/?page=5

9 GST withholding obligation

如果购买新房或者可以用来建房的空地,购房者必须要把GST留下来交给ATO,对于卖房的一方来说,必须要告知买方这项义务。

https://www.ato.gov.au/business/gst/in-detail/your-industry/property/gst-at-settlement/

 

 

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