在澳洲房产交易一般有3种形式。南澳过户师协会制作一个PPT的视频对于想了解澳洲房产买卖方式的朋友会很有帮助。https://aicsa.com.au/methods-of-buying/
1 Auction, 也叫做拍卖
拍卖是目前澳洲比较流行的一种销售形式。在竞标的时候可以在买家之间创造出一种强烈的竞争氛围，当场让买家感受到FOMO （Fear of Missing out) 所以碰到几个冲动型的买家，往往可以达成超出预期的价格。但是如果对这个房产感兴趣的买家不是很多，那么销售价格也可能低于预期。
下面我们就谈一下拍卖这种销售形式的对买卖双方的优点和缺点。在拍卖这种零和博弈中，对卖家的优点就是对买家的缺点。
优点：
1 . 卖家的条款是既定的，买家必须按照卖家的销售条款来购买。
2. 卖家可以设定一个保留价格。达不到自己心中的保留价格可以不卖。
3. 卖家可以选择花多少钱来为这次拍卖打广告。
4. 如果拍卖没有成功，在拍卖的过程中也吸引了最有兴趣的一批潜在的买家，拍卖结束以后可以接着和这些买家谈交易。
5. 拍卖的广告一般是在4-6个星期内密集投放的。
6. 买家也可以在拍卖前给出offer ，有可能在拍卖前就达成交易。
7. 拍卖的合同是unconditional 的，也就是无条件的。
8. 一般来说有特点的房子Auction 可以达成更好的结果。
9. 可以利用当场的气氛，大家FOMO的情绪，达成更高的销售价格。
10 没有cooling off period. 关于冷静期可以参考我们另一篇文章。https://wp.me/p1kf2K-1fo
缺点
1 拍卖如果流拍了会对买家的情绪造成影响
2 如果拍卖过程进展不利，也会对买家情绪造成不良影响
3 有些潜在买家由于担心贷款无法批准，而auction 又是unconditional 的，所以可能不会参加拍卖
4 拍卖需要找拍卖师，会增加卖房的成本
5 拍卖可能可以让你的房产在特定的一天收到最好的价格，但是没有办法保证你的房产可以卖到你想要的价格，或者一定能卖掉。
6 有些时候拍卖也未必能达到最好的价格，因为拍卖没有办法让买家出到买家的极限价格，买家只需要比其他人高就可以了。
7 没有cooling off period.
一般拍卖的流程如下
1 房产在各个媒体上打广告，关于潜在拍卖的时间和地点
2 拍卖师Auctioneer 开始主持拍卖
3 在拍卖开始后，潜在的买家开始竞价格，直到有一个买家胜出。
4 如果拍卖价格达到了房主的底价，房主销售成功，如果拍卖价格没有达到房主的底价，房子流拍，给出最高价格的买家可以和房东第一个进行谈判协商价格。值得注意的是，这里还是在拍卖过程中，所以任何协商结果不是私售，还是遵循拍卖的程序。
2 Tender （expressions of interest) 也叫做竞标
竞标（tender) 实际上是一种封闭的拍卖。在规定的最后期限内，卖家考虑所有买家的出价。卖家也不可以在给定的最后期限内接受任何买家的出价。买家也可以给出有条件的出价，比如subject to house inspection 这些条件都会在最后的tender document 上列明。
在closing date 之后，卖家会在所有的出价中比较价格最高和条件最好的，综合考虑，选择一个买家。如果任何买家的出价都没有达到卖家的要求，卖家也可以继续和买家协商，以求达成双方满意的交易。
竞标这种形式的优缺点
优点：
1.房产的价格是保密的，因为竞标的时候不会公布房产价格
2.因为所有买家都是独立保密单独出价的，所以最优的出价可能远远高于次优的出价。这部分就是卖家的额外的利润。
3 卖家有主动权，卖家未必要接受买家的出价
4 竞标的时间区间是给定的，这样销售和广告费用就可以控制的比较好。
5 如果卖家不清楚房屋的市场价格，竞标可以帮助卖家了解市场行情。
6 和拍卖一样，竞标这种销售形式下，所有的买家都已经是准备好了资金或者贷款有备而来，不会出现subject to finance 的情况。卖家也就可以不用和那些贷款还没有搞定的人来浪费时间了。
缺点
1 买家看不到其他买家的出价可能会比较谨慎的出价，也不大可能出现火热的竞价情况。
2 愿意参加tender 的买家不如愿意参加auctioner 的买家多，作为买家来说，还是比较希望能看到其他买家的出价。
一般竞标（tender)的流程如下
1 房产在各个媒体上打广告，关于潜在房产出价的截止时间
2 所有感兴趣的买家出价
3 如果买家出价价格达到了房主的底价，房主销售成功，如果潜在买家的价格没有达到房主的底价，卖家可以继续和买家协商，以期达到成交。
3 Private sale 也叫做私售
Private sale (私售）是最常见的销售形式，卖家在广告前就决定了房屋的价格，然后把房屋房子市场上销售，买家可以对房屋进行出价，如果卖家觉得价格合适就可以接受出价达成交易。
私售这种交易形式的优缺点
优点
- 价格是卖家主动公布到市场的，这样能吸引到这个价格区间的潜在买家。
- 卖家可以随时接受offer
- 参与私售的买家可能比较多，意味着可能达成理想的价格
缺点
- 没有固定的成交时间限制，可能整个销售的时间会拉的很长
- 确定销售价格比较困难。如果价格过高，房屋可能无人问津。
- 这种销售形式是有cooling off period 的，买家可以在冷静期内退出交易。