澳洲房产交易的方式利弊分析

在澳洲房产交易一般有3种形式。南澳过户师协会制作一个PPT的视频对于想了解澳洲房产买卖方式的朋友会很有帮助。https://aicsa.com.au/methods-of-buying/

1 Auction, 也叫做拍卖

拍卖是目前澳洲比较流行的一种销售形式。在竞标的时候可以在买家之间创造出一种强烈的竞争氛围,当场让买家感受到FOMO (Fear of Missing out) 所以碰到几个冲动型的买家,往往可以达成超出预期的价格。但是如果对这个房产感兴趣的买家不是很多,那么销售价格也可能低于预期。

下面我们就谈一下拍卖这种销售形式的对买卖双方的优点和缺点。在拍卖这种零和博弈中,对卖家的优点就是对买家的缺点。

优点:

1 . 卖家的条款是既定的,买家必须按照卖家的销售条款来购买。

2. 卖家可以设定一个保留价格。达不到自己心中的保留价格可以不卖。

3. 卖家可以选择花多少钱来为这次拍卖打广告。

4. 如果拍卖没有成功,在拍卖的过程中也吸引了最有兴趣的一批潜在的买家,拍卖结束以后可以接着和这些买家谈交易。

5. 拍卖的广告一般是在4-6个星期内密集投放的。

6. 买家也可以在拍卖前给出offer ,有可能在拍卖前就达成交易。

7. 拍卖的合同是unconditional 的,也就是无条件的。

8. 一般来说有特点的房子Auction 可以达成更好的结果。

9. 可以利用当场的气氛,大家FOMO的情绪,达成更高的销售价格。

10 没有cooling off period. 关于冷静期可以参考我们另一篇文章。https://wp.me/p1kf2K-1fo

 

缺点

1 拍卖如果流拍了会对买家的情绪造成影响

2 如果拍卖过程进展不利,也会对买家情绪造成不良影响

3 有些潜在买家由于担心贷款无法批准,而auction 又是unconditional 的,所以可能不会参加拍卖

4 拍卖需要找拍卖师,会增加卖房的成本

5 拍卖可能可以让你的房产在特定的一天收到最好的价格,但是没有办法保证你的房产可以卖到你想要的价格,或者一定能卖掉。

6 有些时候拍卖也未必能达到最好的价格,因为拍卖没有办法让买家出到买家的极限价格,买家只需要比其他人高就可以了。

7 没有cooling off period.

一般拍卖的流程如下

1 房产在各个媒体上打广告,关于潜在拍卖的时间和地点

2 拍卖师Auctioneer 开始主持拍卖

3 在拍卖开始后,潜在的买家开始竞价格,直到有一个买家胜出。

4 如果拍卖价格达到了房主的底价,房主销售成功,如果拍卖价格没有达到房主的底价,房子流拍,给出最高价格的买家可以和房东第一个进行谈判协商价格。值得注意的是,这里还是在拍卖过程中,所以任何协商结果不是私售,还是遵循拍卖的程序。

 

2 Tender (expressions of interest) 也叫做竞标

竞标(tender) 实际上是一种封闭的拍卖。在规定的最后期限内,卖家考虑所有买家的出价。卖家也不可以在给定的最后期限内接受任何买家的出价。买家也可以给出有条件的出价,比如subject to house inspection 这些条件都会在最后的tender document 上列明。

在closing date 之后,卖家会在所有的出价中比较价格最高和条件最好的,综合考虑,选择一个买家。如果任何买家的出价都没有达到卖家的要求,卖家也可以继续和买家协商,以求达成双方满意的交易。

竞标这种形式的优缺点

优点:

1.房产的价格是保密的,因为竞标的时候不会公布房产价格

2.因为所有买家都是独立保密单独出价的,所以最优的出价可能远远高于次优的出价。这部分就是卖家的额外的利润。

3 卖家有主动权,卖家未必要接受买家的出价

4 竞标的时间区间是给定的,这样销售和广告费用就可以控制的比较好。

5 如果卖家不清楚房屋的市场价格,竞标可以帮助卖家了解市场行情。

6 和拍卖一样,竞标这种销售形式下,所有的买家都已经是准备好了资金或者贷款有备而来,不会出现subject to finance 的情况。卖家也就可以不用和那些贷款还没有搞定的人来浪费时间了。

缺点

1 买家看不到其他买家的出价可能会比较谨慎的出价,也不大可能出现火热的竞价情况。

2 愿意参加tender 的买家不如愿意参加auctioner 的买家多,作为买家来说,还是比较希望能看到其他买家的出价。

一般竞标(tender)的流程如下

1 房产在各个媒体上打广告,关于潜在房产出价的截止时间

2 所有感兴趣的买家出价

3 如果买家出价价格达到了房主的底价,房主销售成功,如果潜在买家的价格没有达到房主的底价,卖家可以继续和买家协商,以期达到成交。

 

3 Private sale 也叫做私售

Private sale (私售)是最常见的销售形式,卖家在广告前就决定了房屋的价格,然后把房屋房子市场上销售,买家可以对房屋进行出价,如果卖家觉得价格合适就可以接受出价达成交易。

私售这种交易形式的优缺点

优点

  1. 价格是卖家主动公布到市场的,这样能吸引到这个价格区间的潜在买家。
  2. 卖家可以随时接受offer
  3. 参与私售的买家可能比较多,意味着可能达成理想的价格

缺点

  1. 没有固定的成交时间限制,可能整个销售的时间会拉的很长
  2. 确定销售价格比较困难。如果价格过高,房屋可能无人问津。
  3. 这种销售形式是有cooling off period 的,买家可以在冷静期内退出交易。

 

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