南澳州签订的商业租约都要遵守Retail and Commercial Lease Act 1995 的要求，如果租约的条款和法律的要求不一致，那么会导致租约上不一致的条款作废，或者导致整个租约作废。
这个法案的主要内容包括。
1 商业租约至少5年起，这个5年是包括续签的时间。比如，一个租约是1年，但是可以续签4年。这个租约是符合法律要求的。
志杰顾问一般建议，对租户来说，租约一开始不要签的太长。续签的时间可以多一些。如果租户签订了一个10年的合约，做了第一年以后发现生意不好，想退租，那么房东是可以不同意并且让你支付后面9年的房租的。所以取决于你的立场，这个租约的构成是签订商业租约的焦点之一。
2 关于holding over , 也就是租约一个阶段后，租客不想搬走，但是有不想签订新的合约。想观望一阵。租约中一般会有Holding over 的条款，允许租客在搬走前提前30-90天通知房东。但是这里有一个 Pastina Pty Ltd v Hosanna Excelsis One Universal Church INC [2019] 的判例法规定，如果房客holding over 的时间超过6个月，那么自动会进入一个新的5年的租约。如果你是房东的话，想要租客搬走，但是暂时没有找到租客，同意租客holding over,租客可以利用这个判例法，6个月后要求一个新的5年租约。
如果你是房客，实际上是想搬走的，但是超过了6个月，房东可以利用这个判例不让你搬走。 所以志杰顾问不建议利用这个holding over , 要再租多少时间，双方讲清楚，不要占小便宜吃大亏。
3 准备租房合同的时候，房东给一个proposed lease 给租客并且给租客一个disclosure statement.如果租客没有拿到这个disclosure statement, 可以随时毁约。 所以作为房东，这个disclosure statement 一定要第一时间交给租客。
4 这个proposed lease 上的terms and conditions 是有法律效力的。如果对这个proposed lease 上的条款不满意，一定要提出来，切不可想当然认为没有法律效力。
5 proposed lease 上的一切不包括的事项今后都会产生争议。 比如现在房子的灯是坏的，房客一定要在搬进去之前让房东修好，一旦签订了合同，如果合同上没有这些明确规定的事项，房东都可以不负责。而且租房合同一般是房东提供的，任何有争议的事项，实际解释权都在房东那里，因为合同里面的一些条款就是为这种不明确的模糊地带准备的。 地毯，墙壁，设备，玻璃，门。各个细节，如果有必要的话，都需要在合同里面明确。退租达到的标准也需要在合同里面明确。
6 在每个财年的3个月内，房东必须给租户一份关于除了租金外其他分摊费用的报告，这个报告必须是经过审计的。
7 在购物中心的租户是有更新lease 的优先权的
8 当合同转租以后，现在的租户需要给新来的租户提供一份disclosure statement. 现在的租户仍然对房东2年内负有连带责任。
建议如果需要商业租约的客户考虑看一下SASBC的网站了解一下
https://www.sasbc.sa.gov.au/retail_leasing
商业律师在起草商业租约的时候一般遵循以下步骤
1 从客户那里获得关于租约的以下信息
a) address of property 搞清楚租约的地址
b) proposed use of premises (check that it is consistent with zoning, any restrictive covenants) 搞清楚地址的用途 包括是否符合zoning 分区的要求，是否有任何限制
c) 租客的细节
d) 租客律师的细节
e) 相关租约的条款， 包括租金，租约重审起，租金涨幅的计算方法，其他的额外支出和保险，租约的续订条款，特别条款 （rent, rent review periods, method of calculation of rent increases, outgoings and insurance, options, special conditions)
2 完成Disclosure statement
3 如果有中介的话，获得中介的信息
4 和租客的律师联系，总结一下租约的主要条款，在得到客户书面确认租约的细节后，给对方律师提供一份proposed lease 和 information booklet。
5 做一些相关数据库的查询包括
a) title search to confirm registered proprietor, mortgagee or other relevant encumbrances
b) planning certificate to confirm that zoning is appropriate for proposed use
c) 如果租客是公司的话，做一下Asic 的company search 确保公司还是正常存续的状态。 用收集来的公司director 的信息来准备guarantee. 用公司ACN 来起草lease.
d) 收集租客和guarantor的 credit reference
6 如果房产上有贷款，需要去征求mortgagee 的同意
7） 正式起草租约和disclosure statement
8) 把起草的租约交给客户批准
9） 如果客户没有异议的话，给租客发一份， 必须在租约签订前至少7天给租客发出这份租约。
10 如果租客是公司的话，取得guarantee
11 如果没有改动，可以起早最终的合约和disclosure statement
12 给房东发一份最终的合约签字
13 给租客发一份最终的合约签字
14 完成租约
Landlords-practitioner-checklist
Procedural Steps Acting for Tenant