购买或销售房产中过户律师能为我做什么?

购买或销售房产,买方和卖方需要准备一份购买销售合同。但是在实际操作中,大部分的合同都是格式合同。比如

Law society of South Australia contract

Society of Auctioneers & Appraisers SA Inc contract

Real Estate Institute contract

Australian Institute of Conveyancers contract

这些合同可以拿来根据买卖双方的具体情况改一下就能用。 比如 是否有GST,是否包括土地上的物产(chattels), 是否有lease, 是否要取得FIRB的同意,是否要贷款。把这些条款搞清楚,在空白处填上parties , price, settlement date 就可以。

这些合同上大部分的标准条款 standard clauses 是不能变的。因为这些条款都是千百人使用过,没有歧义的条款。但是理论上买卖双方是可以改变这些条款的,比如一般来说,房产被毁的风险在销售的时候就转移到买家了,但是如果想变过来也是可以的,就是很麻烦,一般过户律师都不会建议。

一般房屋买卖的条款包括

1 买卖双方的姓名和地址

2 房产如何持有,以什么形式持有 比如是 tenants in common 还是joint tenancy

3 房产证 (certificate of title ) 上的描述

4 土地上的物产是否包括在合同中 (chattels included or excluded)

5 土地上的设施是否包括在合同中 (Fixtures and fitting)

6 卖价和付款方式 (比如银行转账或者银行支票)

7 定金放在哪里 (deposit)

8 交易日期和交易地点(settlement date and where settlement shall take place)

9 税费的调整 比如土地税,水费

10 违约条款 比如说对方违约要依照什么程序发出违约通知,违约的代价和补偿。

11 合同是否有前置条款 (比如说得到贷款或者另外一个房产或者房屋检查)

12 相关费用谁来支付 (一般来说卖家支付制作合同的费用和准备交易的其他费用,卖家必须保证交易的土地是由一个clear title 的。 买家需要支付印花税stamp duty ,土地局注册费 LTO fee)

13 是否合同是time of the essence, 就是说交易时间是否允许更改。

14什么时候房产可以清空。

15 在签订合同后,房产的风险在谁的身上。

16 各方接受的联系地址,已经联系方式

17 GST 是否相关

18 各方的保证 e.g no encroachments

19 是否需要FIRB的批准

20 是否可以用econveyance 来交易

21 特点的条件,比如removal of rubbish 或者repairs to be undertaken

22 外国投资者资本增值税的代扣

合同签订以后作为过户律师对卖方来说会完成以下工作

1 核对合同上的condition 是否已经满足

2 去LTO的数据库查询这个房产上是否clear 可以交易

3 如果有影响交易的issue ,联系相关方解决。比如贷款方

4 取得卖方授权,代为签署LTO相关文件

5 帮助准备LTO相关的表格

6 准备settlement statement 关于相关税费的调整

7 和买方的过后律师联系,解决现有的贷款问题

8 和买房过户律师联系过后,确认过户的时间地点和方式

9 代卖方支付此次交易相关税费

10 联系相关政府机构房产变更

对买方来说,过户律师协助完成以下的工作

1 核对合同上的condition 是否已经满足

2 去LTO的数据库查询这个房产上是否clear 可以交易

3 取得买方授权

4 准备交易备忘录 Memorandum of Transfer

5 代买方计算印花税和LTO fee

6 和卖方相关过户律师联系

7 准备购房的settlement statement 计算相关各方应付的费用和确定支付方式。

8 安排过户

 

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