澳洲购房的重要文件form 1

房产可能是一个人一辈子最重大的一笔投资了。在买房之前卖方会给买方提供一个关于此房产的详细说明。这个说明就是form 1 . Form 1 上的信息是根据 Land and Business (Sales and Conveyancing) Regulation 2010 的 Schedule 1 的要求准备的。 买家有必要了解这个form 1 上到底说了什么,也有必要让过户师给你解释一下这个里面的所有细节。 在一个上升的市场,Form1 的准确与否可能不是太大的问题,因为就算Form 1 有一些问题,一些错误。买家一般也不会取消交易。如果是一个下降的市场,Form1 的准确性就至关重要了。买方有可能借口Form 1 的信息不准确,取消交易。这样卖方就会遭受损失。 准备Form 1 的过户师就会有被索赔的风险。而现在我们正进入一个从卖方优势市场到买方优势市场。这个Form 1 对于买卖双方都比原来要重要很多。

Form 1 的第一个部分是卖方调查表,一般过户师都会提供这样一个调查表给卖方填写。

卖方必须诚实的回答这些问题,否则出了问题卖方就自己承担。

Form 1 可以邮寄给买方,可以当面交给买方,但是如果要发邮件或者fax 给买方,必须经过买方同意。如果没有证据证明买方同意,那么就算电子邮件发出了form 1 买方也可以不承认收到,到时候就会导致cooling off 时间无限拉长,买方可以不予履行买卖合约。 所以一般我们建议获得买方的书面同意,或者买方要发邮件来要求form 1 再给买方回邮件,同时电话和买方确认收到,至少做到2个method 的check .以防这个环节出问题。

Form 1 必须在settlement day 交接日前10天就发给买家,否则需要买家签署额外的文件来waive 这个法定要求。 如果卖方碰到一个很热心的买家,说下个星期就要交易过户。因为这种情况离交易日没有10天,所以必须让买家提供form 3 来waive 这个要求。如果没有这个form 3 ,那么如果买家反悔,说他不想要了,按照法律卖家也无可奈何。

Item 1.1 Mortgages 这个部分告诉买家,此房产是否有贷款,如果有贷款是否已经还清,贷款的银行是谁。一般来说贷款都会在交易的时候由卖方和银行结清。但是也有一些unregistered mortgage 会在CT 的cavet 部分出现,一般来说卖方都会在交易前解决这种cavet, 申请remove 这些cavet, 如果没解决的话,cavet 的所有人可能取得法院禁止销售的临时禁止令。出现了这种情况可能导致交易无法按时完成。

虽然这个Mortgage 部分一般不会对交易造成重大影响,但是由于这个部分是法定强制要求,如果买方要使坏的话,可以以这个部分信息不准确为名,要求反悔交易。

Item 1.2 Easements 这个部分的内容也一般会出现在CT上,比如rights of way, 第三方使用你土地的一些权力。这些权力有些是历史原因造成的,有些是法定原因造成的比如电力ETSA 或者水务waterSA 的工作需要。但是这些Easement 必须让买方知道。否则又给买方反悔交易提供了可乘之机。

Item 1.3 Restictive Covenants 是说这块地有没有什么限制,限制现有的持有人不能做什么。 如果现在的covenants 的条款是lift and replace 的话,后面买这块地的买家也需要签署和支付注册这个新的Covenants 这个交易才能继续。一般买家不希望看到这种Restrictive Covenants,如果有可能的话,需要卖家在房产上市前就和原来的相关方解决这个问题。

Item 1.4 Leases 如果此房产是有lease 的,那么需要在form 1 中提供一个lease 的副本,因为有的lease 是规定租客搬走后要装修房子的。这样的房产可以对买家更有吸引力。

Item 4.1 Development ACT 这个部分会告诉买家,这个房产是不是属于heritage 的房产,如果是heritage 的房产,那么不大合适做开发。因为基本不能改动。 买家如果不知道这部分信息,买了以后发现不能开发,卖家需要承担买家的损失。

Item 4.2 对于有些预先已经取得approval 开发的房产,Approval 新房子的细节会在这里找到。一般来说有approval 的房子会给需要推倒老房子改新房子的买方有吸引力。

Item 5.1 Repealed Acts 这里可以看到此地块是否受到一些过去的法律的限制, 过去的法律可能现在已经更名了,或者更新了,但是旧法律的效果还是在的。

Item 6.1 Emergency services funding act (ESL levy) 这里有超过12个月未付款的ESL levy 的信息。 一般来说ESL 都会在settlement 的时候结清。

Item 8.1 Fences Acts 这里可以看到邻居有没有通知现在的房主要修理fence 一般更换或者修理fence 的费用在澳洲都是双方平摊的。如果在房产交易settle前,工程没有完成,新的房主需要支付修理或者更换Fences 的钱。当然买方是需要知道是否有这么一个状况的。如果卖方没有通知买方,那么现在新的房主有权向旧房主索要这部分修理或者更换fences 的费用。

Item 14.1 Highways Act 一般在高速公路帮忙的房子是不可以自己接一个高速公路入口的。这点需要让买方知道。

Item 17.1 land Tax 这里和6.1 很类似,都是指得超过12个月未付款的land tax.

Item 19.1 Local Government Act 这里指的是卖方是否欠当地政府任何费用。一般如果这里有欠费的房东都比较desperate, 如果你买房的时候发现item 19.1 有欠费信息,大概率这个房子可以便宜卖的。

Item 20.1 Metropolitan Adelaide Road Widening Plan Act 如果你想知道这个这个房子是否会被政府收购,或者被政府由于道路拓宽,部分征用,可以在这里查到信息。

Item 26.2 and 26.3 Public And Environment Health Act and Public and Environment Health Act 这个一般在乡村的房子上会看到,这里可以确认他们的沼气池是否是安全的。澳洲规定每12月,沼气池都需要检查一下,确保安全。

Item 30.1 Water industry Act 这里可以看到未付的水费,和SA water 的 Encumbrances 也就是在这块土地上施工的权力。

 

 

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