Xu v Aussie Investment Group Pty Ltd [2022] VCC 104 (11 February 2022) (Her Honour Judge Burchell)
徐先生是来自中国的投资移民持有188A签证，188A签证是一种澳洲的商业移民签证，这个签证需要满足以下几个条件才能拿到澳洲永久居民签证。其中包括，188持有人必须要拥有和管理一个至少2年的生意，如果生意的营业额少于$400K,申请至少需要持有51%的股份，在递交888签证前一年，提名的生意至少有$300K的营业额。
这些要求看起来不算高，但是对于来自中国的徐先生来说，也是一个不大不小的挑战。徐先生看到一则广告，广告是这么说的 as per para 46 of the decision, “We are agents representing buyers and we stand in the shoes of buyers to safeguard your interest!” and “The Australian Topbridge Group is a comprehensive investment group company approved for registration and regulated by the Australian Government Business Investment Commission.” 大意是我们是代表买家的代理人，我们站在买家的立场上，保障您的利益！”“澳大利亚鼎桥集团是一家综合性投资集团公司，已获澳大利亚政府商业投资委员会批准注册并受其监管。”徐先生随后就和鼎桥的linda 女士联系上了，约在墨尔本south Yarra 的 Laurent 咖啡店见面。徐先生和Linda 说他是188A签证持有人，需要买一个生意来转888， Linda 女士告诉徐先生，她是买家中介，有很多188A的客户。 随后他们又在位于墨尔本CBD的Linda的办公室见面，linda 告诉徐先生 她在买卖生意方面非常有经验，绝对可以帮助他找到合适的生意，顺利完成188的业务要求。然后徐先生就和linda 签订了一个买方中介协议，帮助徐先生寻找合适的生意，收费是$3000外加生意额的5%作为linda的酬劳。
然后Linda 就介绍了一系列生意给徐先生，包括在eastland shopping centre的 Jimmy Grants coffee shop, Hometown Asian grocery shop 的亚洲超市，一家打印店 ，在Burke Ave 的 Fish and sushi well 的日本餐厅。但是最后由于种种原因都没有成功。在徐先生着急的不行的时候，as per para 70,这个时候linda 给徐先生隆重介绍了自己老公的一家餐馆，正品食府。 （这个情节大家是不是似曾相识？ 如果大家了解 Zheng v Sui [2010] NSWSC 687 就会发现相似处, 2010的那个case是向客户推荐自己女朋友的加油站，这个2022年的case 是向客户推荐自己老公的餐馆)。这种情况是有明显的conflict of interest 的，作为中介需要保护的是客户的利益。 如果牵扯进这种情况，一边是客户的利益，一边是自己配偶的利益，真是左右为难。难免做出损害客户利益的事情。
正品食府是一家墨尔本的中餐馆, 外表看起来不错，但是一直是在亏损状态，一年的报税的营业额也没有$300k
在描绘了餐馆的美好前景后，并且隐瞒了餐馆真实的财务情况下，徐先生 as per 208 在这笔交易中表现得很天真，但他对自己的签证状态感到焦虑。他在没有从他的商业经纪人那里得到适当建议，也没有从会计师或估价师那里获得任何独立意见的情况下，就接受了交易的价格和条款。此外，他没有仔细考虑自己是否有能力承担前台的工作，并在被James的经验和过去作为厨师的成功所引导下，轻信了这一生意将会盈利并满足其签证要求的前景，从而支付了购买价格。最终以$678580买下了51%的正品食府的股份。 但是实际上经过估价师对于其的股价，这个餐馆最多就能值$236522, 也就是说徐先生多花了至少50万。
as per para 169,在澳洲consumer guarantee 是一个隐含的合同条款,违反了对消费者的承诺视同合同违约。 法院认为Linda 违反了consumer guarantee ACL s60 因为她不但违反了fiduciary duty 而且也没有做尽职调查，作为买家中介需要做对这个生意真实价值的各种调查比较，取得独立的价格评估报告，获取正式的公司财报和原来这个公司的历史交易记录，披露linda在这个公司里的股份，也没有帮客户徐先生争取最好的价格。所以Linda 和他的公司AIG合同违约as per 155， 并且违反ACL s60 as per 171.
as per 147 linda 自知理亏，要和徐先生用$35000来settle 这个case ,徐先生没有答应。虽然linda 想要引诱徐先生说这个$35000只是退还commission 不是要settle case, 但是徐先生咨询了律师以后并没有上当。
as per 261 &268 fiduciary duty 是一个只要证明行为存在就可以申请赔偿的cause of action，这点和tort of dececit 需要证明actual dishonesty不一样, Linda 在整个的交易里面没有full disclosure 她的利益，所以法院判她违反了fiduciary duty，要求双方撤销合同，虽然餐馆已经不存在了，但是linda 还是要退还xu 先生购买餐馆的费用 as per 277。
但是在追讨linda 本人的债务责任的时候，徐先生的律师犯了一个错误，as per 283 他们起诉的理由是linda knowingly assistance in dishonest breach, 但是目前的证据没法证明linda dishonest or fraudulent, linda 的种种行为也可以解释成缺乏专业性。所以没有成功追溯到Linda 本人。但是徐先生的律师成功用Tort 中的negligence 把linda 套牢，as per 323，因为negligence 并不需要有合同关系，所以这个点很容易就被法庭支持。
但是 as per 288, 如果徐先生的律师换一个起诉的理由 “accessorial liability” 作为协从人员作为agent，那么是可以把linda 也绳之以法的。
最后徐先生在衡平法equitable compensation上胜诉， AIG and linda 必须支付徐先生$877,461.22的赔偿。JLAA必须退还收到的$500K。在合同法上，ACL上也胜诉， AIG和Linda 必须根据50%责任返还$438,730. 在合同法上同样有责任的律师，Oakfair lawyers 承担20%的责任，在这个合同上产生了利益冲突，既代表买方，又代表卖方，最后和徐先生以$200K 和解。 其实这个是对Oakfair Lawyers 来说可以接受的结果，虽然如果按照法庭的判决只需要支付$175,492, 但是如果不和解后续还有法院的cost, 对方的律师费，自己的律师费，所以这个用$200K 和解的数字也是非常优秀了。 按照这种案情，估计双方的议价空间在$175000 到 $225000之间， 和最后的结果之误差了14% 很不错的negotiation skills 才能达到。 优秀的negotiation skills 一般可以控制在10%以内，10%-20%就是良好。 超过20%就是一般的结果。
如果你怀疑你上当受骗了，你的投资可能会遭受损失，你应该尽快的去法院申请资产保全freeze all the assets of the company and the director. 澳大利亚ACL的管辖范围是相当宽的。如果被投资被误导了，误导你的人的个人资产都可以用来清偿你的损失。